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Voici nos capsules d'information sur les sujets concernant les Syndicats de copropriétés.
Nous mettons à jour nos articles régulièrement. Dans le doute il est suggéré de vérifier les informations. Si vous avez des commentaires, des questions, des suggestions de blog? Contactez-nous à [email protected] - Bonne lecture. Saviez-vous que... |
PRIORITÉ: CODE CIVIL DU QUÉBEC OU DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉS?
La loi (le Code civil du Québec) a toujours priorité sur la déclaration de copropriété.
Voici comment cela fonctionne : 1. Hiérarchie des normes En matière de copropriété divise au Québec, on reconnaît la hiérarchie suivante :
2. Dispositions impératives vs supplétives Le Code civil contient :
Priorité : 1. Code civil du Québec → 2. Déclaration de copropriété → 3. Règlement → 4. Décisions du syndicat. JOURNÉE DE LA VÉRITÉ ET DE LA RÉCONCILIATION
Journée de la vérité et de la réconciliation
La Journée de la vérité et de la réconciliation est soulignée chaque année le 30 septembre. Elle vise à reconnaître l’histoire des pensionnats pour Autochtones au Canada et leurs impacts sur les survivants, les familles et les communautés. C’est un moment pour réfléchir à cette partie de l’histoire, écouter les témoignages des personnes touchées et mieux comprendre les conséquences qui se font encore sentir aujourd’hui. Le port du chandail orange est devenu un symbole de soutien et de souvenir. AUTO-ÉVALUATION D'UN ADMINISTRATEUR
L'auto-évaluation d'aptitudes en tant qu'administrateur ou futur administrateur est un processus d'auto réflexion où une personne évalue ses propres compétences, forces et axes d'amélioration par rapport à des objectifs définis, afin de combler un poste, lui permettant de s'ancrer dans ses capacités, d'ajuster ses stratégies d'apprentissage ou de développement, et de progresser de manière autonome. Elle implique un regard critique sur soi, l'identification des réalisations et des faiblesses, et la capacité de s'adapter pour atteindre les objectifs fixés.
Comment réaliser une auto-évaluation d'aptitudes : Inventaire des aptitudes et compétences Faites l'inventaire de vos intérêts, de vos compétences et de vos réalisations dans un contexte donné. Regard critique Portez un jugement honnête et précis sur vos performances, vos forces, vos faiblesses, vos habitudes de travail et vos réussites. Identification des points forts et des axes d'amélioration Reconnaissez les compétences que vous possédez et celles qui nécessitent d'être développées. Définition des objectifs Fixez-vous des objectifs SMART (Spécifiques, Mesurables, Atteignables, Réalistes et Temporellement définis) pour guider votre progression. Demandez-vous comment avec vos qualificatifs pouvez-vous aider votre Syndicat en tant qu'administrateur?Développement des stratégies Adaptez vos stratégies d'apprentissage pour corriger vos lacunes et atteindre vos objectifs. Suivi régulier Consignez vos réalisations et suivez vos progrès au fil du temps pour rester motivé. Pourquoi faire une auto-évaluation ? Prise de conscience Elle permet de prendre conscience de ses propres capacités et de la façon dont on les utilise dans un contexte précis. Meilleure performance En identifiant les domaines à améliorer, l'auto-évaluation permet d'ajuster ses stratégies et d'augmenter l'efficacité. Développement personnel Elle favorise l'autonomie et la confiance en soi en permettant à l'apprenant ou au professionnel de gérer son propre développement. Orientation professionnelle : Elle aide à identifier si le poste est fait pour vous ou non. DOCUMENTS À CONSERVER
Normalement il est fortement recommandé de tout conserver les documents du Syndicat en lieu sûr depuis la création du Syndicat (archives et documents courants). Voici un rappel des documents essentiels à conserver; vérifier si vous les avez en mains, si c'est incomplet ou inexistant et s'assurer de faire le nécessaire pour être conforme:
JURIDIQUES: Déclaration de copropriété, règlements, registre des copropriétaires, pour définir les droits et règles de l'immeuble. ADMINISTRATIFS: Procès-verbaux, contrats, correspondance juridique. logbook des décisions prises, pour assurer la traçabilité des décisions. FINANCIERS: États financiers, études de fonds de prévoyance, fonds d'auto-assurance, relevés bancaires pour administrer/ gérer les ressources, planifier les investissements. TECHNIQUES: Plans, carnet d'entretien, rapports d'expertise, dessins d'atelier pour prévenir les problèmes, optimiser les travaux. CONFORMITÉ ET SÉCURITÉ: Certificats, rapports de conformité (ascenseurs, gicleurs etc.) pour respecter les normes règlementaires. NUMÉRIQUES: Sauvegardes, accès aux plateformes, plan de classement pour assurer la pérennité de l'information PROCÈS VERBAL D'UNE RÉUNION OU ASSEMBLÉE
Procès-verbaux en copropriété : Ordre et procédure
Ordre chronologique logique
DÉCLARATION DE REVENUS SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS
Jusqu'à 2024 la production de déclarations de revenus/ fiscales pour les syndicats de copropriétaires n'était pas obligatoire à produire. Cependant depuis 2024, il est obligatoire de produire ces dits-documents. Par conséquent, même en l'absence d'obligation légale, cette pratique est bénéfique pour assurer une gestion fiscale plus prévisible et sécurisée.
Déclarations de revenus Même si les syndicats de copropriétés sont exonérés d'impôt, ils doivent tout de même soumettre une déclaration de revenus chaque année via le conseil d'administration et/ou ses représentants au moyen d'une procuration. Cette déclaration doit être produite tant au niveau provincial qu'au niveau fédéral, et ce, dans un délai de six mois après la fin de l’année fiscale. Pénalités en cas de non-respect des délais Rappel de faire le nécessaire dans les délais prescrits car en cas contraire, peut entraîner des pénalités. Les pénalités peuvent aller jusqu’à 2,500$/ chaque au fédéral et au provincial pour toute déclaration non produite et/ou non produite dans les délais. RÉUNIONS DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
RÉUNIONS DU CONSEIL D’ADMINISTRATION RÈGLES GÉNÉRALES (C.c.Q.)
Voici un résumé clair et précis de ce que prévoit le Code civil du Québec (CcQ) concernant la convocation de réunion du conseil d’administration d’un syndicat de copropriétaires (qu’il soit vertical, horizontal, ou les deux). Convocation des administrateurs
VOTE ANTICIPÉ À L'ASSEMBLÉE
VOTE ANTICIPÉ D'UN ADMINISTRATEUR À L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES
Le Code civil du Québec (CCQ), dans ses articles concernant la copropriété divise (articles 1038 à 1109), ne prévoit aucune possibilité de vote anticipé pour la nomination d’un administrateur. Voici les points essentiels à retenir : 1. Le mode de nomination d’un administrateur est encadré. Selon l’article 1084 du CCQ, la composition et le mode de nomination ou de remplacement des administrateurs sont fixés par le règlement de l’immeuble : « La composition du conseil d’administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement … sont fixés par le règlement de l’immeuble. » . En l’absence de disposition prévue dans ce règlement, il est possible de recourir au tribunal pour qu’il intervienne dans la nomination ou le remplacement d’un administrateur . 2. Pas de vote anticipé prévu par la loi Le cadre légal ne mentionne aucune disposition permettant aux copropriétaires de voter la nomination d’un administrateur « par anticipation », que ce soit via procuration anticipée ou autre mécanisme prévoyant un vote en dehors d’une assemblée dûment convoquée. 3. Conclusion et recommandations
FORMATION ADMINISTRATEURS
Le Code civil du Québec (C.c.Q.) ne rend pas obligatoire encore en 2025 la formation des administrateurs de syndicats de copropriétés, mais il impose des obligations légales qui justifient fortement qu’ils soient formés et bien informés.
1. Ce que dit le Code civil du Québec Article 321 C.c.Q. — Devoir d’agir avec prudence, diligence et loyauté « L’administrateur est tenu d’agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne morale. » Article 322 C.c.Q. — Obligation de déclarer les conflits d’intérêts L’administrateur doit « éviter tout conflit d’intérêts, et s’abstenir de voter dans une situation où il a un intérêt personnel. » Article 1080 C.c.Q. — *Les administrateurs du syndicat ont pour fonction d’administrer les affaires du syndicat, de veiller à l’entretien de l’immeuble, à sa conservation et à sa garde. » En clair : Les administrateurs sont légalement et financièrement responsables. Leur ignorance du droit ou de la gestion ne les exonère pas de cette responsabilité. 2. Moyens légitimes d'inciter les administrateurs à se former A. Par la déclaration de copropriété ou le règlement d’immeuble
B. Par une résolution du conseil d’administration Même sans modifier le règlement, le conseil d’administration peut adopter une résolution comme : « Le conseil d’administration recommande que tout administrateur nouvellement élu suive une formation de base en droit de la copropriété, gouvernance, ou gestion d’immeuble dans les six mois suivant sa nomination. » Ce n’est pas juridiquement contraignant, mais c’est moralement et professionnellement fort. C. Par des incitatifs pratiques
Parfois, la motivation vient en montrant les conséquences :
Exemple de clause incitative (à ajouter au règlement de la Déclaration de copropriété) « Formation des administrateurs : Il est exigé que tout administrateur suive, dans les 3 mois suivant son élection, une formation reconnue portant sur les droits, devoirs et responsabilités liés à l’administration d’un syndicat de copropriété. Le syndicat pourra rembourser les frais raisonnables engagés à cette fin. » AUDIT DE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS
AUDIT DE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS
Depuis quelques années nous voyons malheureusement de plus en plus de Syndicats en difficulté causé par un Conseil d'Administration qui n'administre pas correctement son Syndicat, soit par ignorance, soit par manque de temps, ou pire par mauvaises intentions et/ou détournement de fonds. Avant de vous trouvez en tutelle par le gouvernement, contactez-nous! Le but d'un audit du Syndicat est de vérifier que le Syndicat respecte bien entre autres: la réglementation en vigueur (sommes-nous à jour avec les lois?), dresser un état des lieux de l'immeuble (est-ce que l'immeuble a subi de l'entretien régulier?), des finances (est-ce que les états financiers reflètent bien la situation?), de l'état d'esprit qui règne dans le bâtiment (est-ce que les copropriétaires sont en harmonie ou bien dans un état de peur/ de nonchalance ou carrément d'ignorance de ce qui se passe?), est-ce que du sang neuf (un nouveau C.A. est souhaité par les copropriétaires?) etc., et d'effectuer un plan d'action pour un redressement de la situation dans les meilleurs délais; parfois de façon douce, parfois de façon moins douce (cas par cas). Si vous êtes copropriétaire et que vous vous posez des questions, ou si vous êtes un administrateur qui ne savez plus ou donnez de la tête, contactez-nous SYNDICATS HORIZONTAL ET VERTICAL
SYNDICATS HORIZONTAL ET VERTICAL
Chaque Syndicat est une entité morale distincte, et donc chaque Syndicat a ses responsabilités et opérations respectives.
1. Deux syndicats, deux entités juridiques distinctes
Un *syndicat de copropriété horizontale *n’a aucune légitimité juridique pour intervenir dans les opérations d’un syndicat vertical. Chaque syndicat agit uniquement dans le cadre de la copropriété dont il est responsable, conformément aux articles 1039 à 1109 du Code civil du Québec. Sources légales principales (Code civil du Québec)
ADMINISTRATEUR
ADMINISTRATEUR: droits et devoirs
Le syndicat de copropriété est une personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires. Il est géré par un conseil d’administration et une assemblée des copropriétaires. Au départ, la personne désignée par le promoteur est l’unique membre du conseil d’administration et le promoteur est l’unique représentant de l’assemblée des copropriétaires. Au fur et à mesure que les fractions sont vendus, chaque acheteur devient automatiquement membre de l’assemblée des copropriétaires. Au moment où le promoteur ne détient plus assez de votes pour contrôler l’assemblée des copropriétaires, une assemblée de transition est convoquée dans les 90 jours de la date de sa perte de contrôle pour nommer des administrateurs. Droits et obligations
LOI 23
Loi 23
Depuis le 24 octobre, à la suite de l’adoption de la nouvelle loi 23 (Loi visant à moderniser la profession notariale et favoriser l’accès à la justice- Signature électronique à distance d’actes notariés), les signatures électroniques à distance d’actes notariés ne sont permises que dans des circonstances exceptionnelles. En d’autres mots, l’adoption de cette mesure fait en sorte que nous sommes de retour à la situation antérieure à la pandémie, sauf circonstances exceptionnelles. Subséquemment, la Chambre des notaires du Québec a émis des directives portant sur les critères qui doivent être pris en considération par un notaire pour juger s’il est dans une situation exceptionnelle permettant le recours au mécanisme de la signature électronique à distance. Ces critères étant restrictifs, la signature d’un acte notarié technologique à distance ne pourra être envisagée que dans de rares occasions. Une pétition circule présentement pour demander au ministre de la Justice du Québec d’amender la nouvelle loi 23 afin que la signature de l’acte notarié technologique à distance demeure une option pour les citoyens du Québec, conditionnellement à la demande de la(les) partie(s), dans le respect de leurs intérêts, et selon le jugement du notaire, et ce, sans restreindre son usage à une mesure d’exception. ÉVALUATION DU BÂTIMENT
Évaluation du bâtiment
Voici un aide-mémoire pour les administrateurs et dirigeants de syndicats de copropriétés: Le montant de l'assurance pour la valeur de la reconstruction devra être évalué minimum au moins tous les (cinq) 5 ans par un membre de l'Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec. Si une évaluation a été faite par un membre d'un ordre professionnel dans les quatre (4) ans précédant le 15 avril 2020, la nouvelle évaluation devra être faite cinq (5) ans suivant la date de cette évaluation. Toutes les autres copropriétés n'ayant aucune évaluation ou possédant une évaluation ayant été faite par une personne non-membre d'un ordre professionnel : l'évaluation devra être faite au plus tard le 15 avril 2021. ASSISTANT VIRTUEL
ASSISTANT VIRTUEL
Depuis 2020, la situation du travail a évolué, le télétravail également. Nous vous offrons du personnel à distance pour une fraction du coût. Pour un remplacement temporaire ou permanent. Vous pouvez compter sur les services de service à la clientèle en général ALLIANCE STRATÉGIQUE
ALLIANCES STRATÉGIQUES avec d'autres sociétés de gestion. Vous envisagez de prendre votre retraite ou autre ? Contactez-nous, nous reprendrons votre entreprise et/ou clientèle dans une situation gagnant-gagnant pour tout le monde.
NOMBRE D'ADMINISTRATEURS DANS UN SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS
Nombre minimal d'administrateurs
Selon l’article 1084 du Code civil du Québec : « Le syndicat est administré par un conseil d’administration composé d’au moins trois administrateurs. » Minimum légal : 3 administrateurs C’est le règlement de l’immeuble (ou déclaration de copropriété) qui détermine le nombre exact ou maximal d’administrateurs. Maximal d'administrateurs légal: Le maximum n’est pas fixé par le Code civil. En pratique, le nombre varie selon la taille de la copropriété. Petite copropriété : souvent 3 administrateurs Moyenne ou grande copropriété : parfois 5, 7 ou plus. Également il est important d'avoir un chiffre impair pour plus de transparence et pour les votes pour les décisions du CA (exemple 3-5-7 etc.) AIRES COMMUNES À USAGES RESTREINTS
Voici ce que dit le Code civil du Québec (C.c.Q.) à propos des aires communes à usage restreint (souvent appelées "parties communes à usage restreint") et qui doit payer les gros travaux qui les concernent.
1. Définition : Aires communes à usage restreint Selon l’article 1044 C.c.Q. : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou à l’usage de plusieurs d’entre eux. » Les aires communes à usage restreint sont donc des parties communes, mais leur usage est réservé à un ou quelques copropriétaires seulement. Exemples :
Selon le Code civil du Québec, la règle générale est que toutes les parties communes, même à usage restreint, sont entretenues aux frais du syndicat, donc payées par l’ensemble des copropriétaires selon leur quote-part. Cela signifie que les gros travaux sur ces aires (ex. : refaire un balcon, réparer une dalle de béton, refaire l’étanchéité d’une terrasse exclusive) sont normalement payés collectivement, sauf disposition contraire. 3. Base légale : Article 1064 C.c.Q. « Chaque copropriétaire contribue aux charges relatives à la copropriété [...] y compris les charges liées aux parties communes à usage restreint. » Donc, sauf clause différente dans la déclaration de copropriété, le coût des travaux est réparti entre tous les copropriétaires, même si seul un copropriétaire en bénéficie directement. 4. Exception : Si la déclaration de copropriété prévoit autre chose. Le syndicat peut répartir les charges autrement si la déclaration de copropriété contient une clause spécifique qui indique, par exemple : « Les frais d’entretien, de réparation et de remplacement des balcons (parties communes à usage restreint) sont à la charge exclusive des copropriétaires qui en ont l’usage. ». Dans ce cas, les copropriétaires concernés paieront seuls les gros travaux de leur aire respective. DURÉE DE VIE D'UN BÂTIMENT
Quelle est la « durée de vie » moyenne d’un bâtiment ? Bien que le Code civil du Québec ne donne aucun chiffre fixe, dans la pratique:
TENDANCES DU MARCHÉ
En 2025 les intentions d’achat d’un condo restent relativement stables, autour de 14 %, malgré la hausse des prix et des charges de copropriété.
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FAIRE LE BIEN EN MONTRANT L'EXEMPLE
1. Montrer l’exemple
Les gens sont inspirés par les actions positives des autres. Agir soi-même avec bienveillance encourage souvent les autres à faire pareil. 2. Valoriser le positif Récompenser ou reconnaître les bonnes actions, même petites, motive à continuer dans cette voie. 3. Créer de l’empathie Aider les gens à se mettre à la place des autres les rend plus sensibles à leurs besoins et plus enclins à agir pour leur bien. 4. Éduquer et sensibiliser Expliquer les conséquences de nos actes sur les autres et sur la société crée une prise de conscience qui guide vers des choix meilleurs. 5. Faciliter le bien Rendre les bonnes actions simples, accessibles, et socialement valorisées augmente la probabilité que les gens les fassent. 6. Construire des communautés positives Les groupes qui encouragent l’entraide et la solidarité créent un effet d’entraînement pour le bien. ENCOURAGEMENT DES ADMINISTRATEURS
Le Québec subi depuis plusieurs années un manque flagrant de copropriétaires qui ne veulent pas s’impliquer au sein du Syndicat comme administrateur, soit par manque d'intérêt, soit par manque de temps, soit par manque de connaissances; la philosophie de beaucoup est ' je paie des frais de condo, foutez-moi la paix' ce qui est très navrant. Résultat: des administrateurs sont nommés par ‘défaut’ parce que personne ne veut prendre la charge. Et si personne ne donne sa candidature, le Syndicat peut se trouver sous tutelle par le gouvernement donc avant d'en arriver là, voici donc un plan suggéré tout simple, pour encourager les administrateurs d’un syndicat de copropriété à s’impliquer davantage, en partageant, en s'entraidant, tout en réduisant la tendance à la déresponsabilisation. Ce plan est suggéré au conseil d'administration et/ou à être intégré dans la politique interne du syndicat.
1. Clarification des rôles et responsabilités
La clé du succès est de créer un climat où les administrateurs se sentent compétents (en suivant de la formation continue sur les sujets de Syndicats de copropriétés), soutenus (par leur pairs), et reconnus (par les copropriétaires), tout en étant conscients de leurs obligations/ imputabilités légales et financières pour le Syndicat. La responsabilisation doit être claire, mais aussi accompagnée de ressources et d’encouragements. QUE DOIT CONTENIR LE REGISTRE DE CO-PROPRIÉTÉS
Selon le Code civil du Québec (C.c.Q.), le registre de copropriété est un élément essentiel dans la gestion d’une copropriété divise (comme un immeuble en condo). Il contient plusieurs documents qui assurent la transparence, l’administration, et la bonne gestion de l’immeuble. Il est fortement recommandé de garder tous les documents et archives bien organisés depuis la création du Syndicat dans un endroit sûr et sous clé. Voici ce que le registre de copropriété doit contenir de base, selon les articles du Code civil du Québec, en particulier l'article 1070 C.c.Q. :
Contenu obligatoire du registre de copropriété entre autres: Selon l'article 1070 C.c.Q., le syndicat (c’est-à-dire l’administration de la copropriété) doit tenir à jour un registre contenant au moins :
Toujours selon le C.c.Q., tout copropriétaire a le droit de consulter ce registre sur demande. Le syndicat doit en permettre la consultation à l’endroit désigné, habituellement le bureau du conseil d'administration, au domicile d'un administrateur ou autre. Si le conseil refuse, il se trouve en défaut. Note Depuis les modifications législatives récentes (notamment la loi 16), les exigences se sont resserrées, notamment pour :
La tenue des registres du syndicat est une responsabilité du conseil d’administration. Le défaut de le faire, d’en tenir un registre incomplet ou erroné ou documents entreposés de façon non sécuritaire, peut entraîner divers recours juridiques de la part des copropriétaires contre le conseil d’administration et administrateurs en fonction des dommages encourus, et même la destitution de ces derniers. L'INTELLIGENCE ARTIFICIELLE (IA)
L'INTELLIGENCE ARTIFICIELLE (IA) EN IMMOBILIER
L’intelligence artificielle (IA) révolutionne la gestion immobilière, notamment pour les syndicats de copropriété en réduisant les frais de gestion. En optant pour un gestionnaire utilisant l’IA comme Groupe Infinité, vous pouvez réaliser d’importantes économies. L’IA optimise les charges en identifiant les dépenses superflues, en anticipant les besoins d’entretien, et en comparant automatiquement les devis fournisseurs. Elle améliore aussi la communication entre copropriétaires grâce à des assistants virtuels disponibles 24/7. Les tâches sont automatisées, . L’IA permet ainsi une gestion moderne, proactive et mieux adaptée aux enjeux budgétaires des copropriétés. COTISATION SPÉCIALE POUR TRAVAUX: NON EXÉCUTION PAR LE C.A.
En vertu du Code civil du Québec (C.c.Q.), un syndicat de copropriétaires (dans le cadre d'une copropriété divise) peut effectivement imposer une cotisation spéciale (aussi appelée « contribution spéciale ») pour couvrir des travaux, des réparations ou d'autres dépenses extraordinaires. Cependant, certaines règles et principes doivent être respectés, notamment en lien avec la transparence, la justification des cotisations, et l’usage conforme des sommes perçues. Références du Code civil du Québec
Voici les articles les plus pertinents : Article 1039 C.c.Q. « Le syndicat administre les parties communes; il assure l’entretien et, s’il y a lieu, la restauration des parties communes. » Cela donne au syndicat le pouvoir (et le devoir) de planifier et financer les travaux. Article 1064 C.c.Q. « Chaque copropriétaire contribue aux charges relatives à la copropriété en proportion de la valeur relative de sa fraction. Ces charges comprennent notamment les frais d’entretien et de réparation des parties communes et les cotisations au fonds de prévoyance. » Cela justifie la perception de cotisations (mensuelles ou spéciales). Article 1072 C.c.Q. « Le fonds de prévoyance est affecté uniquement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. » Même si cet article concerne le fonds de prévoyance, par analogie, toute somme perçue pour des travaux devrait être utilisée uniquement pour ces travaux précis. Problème : Cotisation perçue, travaux non faits Si le conseil d'administration du syndicat :
1. Manquement au devoir de bonne administration Le conseil d’administration du syndicat doit administrer la copropriété avec diligence, loyauté et transparence (principe général en droit civil québécois, même si non explicitement écrit dans ces termes). 2. Affectation des fonds à d’autres fins : interdite L’argent reçu pour des travaux spécifiques ne doit pas être utilisé à d'autres fins, sauf approbation explicite de l’assemblée des copropriétaires. 3. Délai exagérément long : contestable Si les travaux sont repoussés à plusieurs mois ou s’il n’y a plus d’intention de les faire, un copropriétaire peut contester l'administration du conseil d'administration (administrateur). 4. Recours possibles pour les copropriétaires Un ou plusieurs copropriétaires peuvent :
Oui, un syndicat peut demander une cotisation spéciale pour des travaux. Non il ne peut laisser l'argent des cotisations spéciales dormir dans un compte bancaire du Syndicat puisque la cotisation spéciale qui est perçue doit être versée dans le fonds de prévoyance pour payer les travaux à venir sous peu. L'administrateur doit réaliser les travaux dès que possible ou justifier sérieusement leur report ou annulation. Également utiliser les fonds pour autre chose ou ne rien faire sans justification pourrait être considéré comme une mauvaise administration de la part de l'administrateur du conseil d'administration, voire même un abus de pouvoir. Les copropriétaires peuvent contester et demander des comptes légalement. NON-RESPECT DES OBLIGATIONS PAR LES ADMINISTRATEURS D'UN SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS (VERTICAL ET/OU HORIZONTAL)
Voici les étapes à suivre, selon le Code civil du Québec (C.c.Q.), en cas de non-respect des obligations légales par les administrateurs d’un syndicat de copropriétaires (vertical ou horizontal) :
Le non-respect par les administrateurs des règlements et des lois, nuit à tout le monde. Recours en annulation ou modification d’une décision du conseil
Responsabilité civile
CANDIDATURE ADMINISTRATEUR
CANDIDATURE ADMINISTRATEUR
1. Le droit de se porter candidat au conseil d'administration.
2. L’omission de présenter une candidature reçue par écrit. Si la candidature a été :
3. Vos recours possibles A. Demande d’explication formelle au conseil Commencez par envoyer une lettre écrite au conseil d’administration ou au gestionnaire, demandant :
Vous pouvez envisager de contester l’élection dans les 60 jours suivant l’assemblée (délai recommandé par jurisprudence), si :
S’il y a un conflit persistant, une demande de médiation ou d’arbitrage peut être déposée (si prévu au règlement), ou vous pouvez envisager une demande judiciaire pour mauvaise gestion ou manquement à l’équité. En résumé : Situation: candidat copropriétaire et/ou non copropriétaire et admissible Recours: le candidat doit être présenté à l'assemblée Situation: candidature ignorée sans justification Recours: lettre de mise en demeure et demande d'explication Situation: influence sur le résultat du vote Recours: contestation judiciaire de l'élection Situation: aucun recours recours interne du conseil d'administration disponible Recours: médiation et/ou recours judiciaire GESTIONNAIRE IMMOBILIER
GESTIONNAIRE IMMOBILIER
Un gestionnaire immobilier, gestionnaire de syndicats de copropriétés etc. est un exécutant; il suit les instructions du CA. Il doit conseiller, aider le CA dans ses fonctions mais ne peut pas se substituer aux responsabilités du conseil d'administration. Il est responsable d'assurer une bonne gestion, et joue un rôle clé dans une copropriété; sa fonction relève de l’autorité du conseil d’administration. Tout comme les administrateurs, la fonction du gestionnaire s’inscrit principalement dans la conservation de l’immeuble dont il a la charge; son objectif est d’alléger la tâche des administrateurs et non de s’y substituer et ce, afin de leur permettre d’exercer plus adéquatement leurs pouvoirs décisionnels. Véritable homme ou femme d'orchestre d’une copropriété, le gestionnaire doit déployer son expérience et ses connaissances au profit du syndicat de copropriétaires pour lequel il travaille. FAUX DOCUMENTS
FAUX DOCUMENTS
Tout document papier, électronique, ou autre matière sur lesquels est enregistré ou marqué quelque chose qui peut être lu ou compris par une personne, un ordinateur ou un autre dispositif, tel que registre, procès-verbal, rapport, états financiers, formulaire, carte de crédit etc. est également considérée comme étant un document au sens du Code criminel. L’infraction est indiquée dans le Code civil relative à la fabrication d’un faux document en tout ou en partie, l’altération d’un document authentique ou d’une partie d’un tel document, une addition essentielle ou l’addition d’une fausse date, attestation, sceau ou autre chose essentielle à un document authentique, une altération dans un document authentique, soit par rature, oblitération, enlèvement ou autrement. Une personne déclarée coupable de cette infraction peut se voir imposer jusqu’à 10 ans d’emprisonnement. LOI 31
L’Assemblée nationale a – enfin - adopté le Projet de loi 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, et avec lui, les modifications proposées aux articles 1070.2 et 1071 du Code civil qui avait été édictés par le projet de loi 16.
Comme expliqué dans l’article sur l'Adoption de nouveaux amendements visant le fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, ces modifications, vont permettre au gouvernement d’ajuster, dans son règlement, les obligations « selon les caractéristiques d'un immeuble » à la fois pour l’établissement du carnet d’entretien (1070.2 C.c.Q) et pour la réalisation de l’étude du fonds de prévoyance (1071 C.c.Q). La fréquence de ces études, initialement prévue aux 5 ans a d’ailleurs été assouplie puisqu’il appartient maintenant au gouvernement de définir celle-ci. Bien sûr, il est difficile de savoir exactement ce que seront les caractéristiques de l’immeuble, mais on peut imaginer que cela concernera la taille de la copropriété, sa hauteur, le type de copropriété (résidentielle, résidentielle et commerciale, etc.) ou encore l’existence de particularités comme un stationnement souterrain, des ascenseurs, etc. Dans tous les cas, ce qu’il faut retenir, c’est que le gouvernement a maintenant toute la flexibilité nécessaire pour préparer son règlement. Le RGCQ accueille avec enthousiasme cette nouvelle étape franchie et ne manquera pas de vous tenir informés de tout développement sur le sujet. Nouveaux articles du Code civil du Québec par le projet de loi 31 (Rédaction non officielle, reprise des textes proposés lors de la présentation des amendements en commission parlementaire). 1070.2. Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. Les normes prévues au règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques de l’immeuble. 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration. Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études et détermine à quelle fréquence une nouvelle étude doit être obtenue par le conseil d'administration. Ces normes peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble. Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l'étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l'évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. Jusqu'à ce que le promoteur obtienne l'étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5% de la valeur de reconstruction de l'immeuble. Source: CcQ et RGCQ LOI 25
Loi 25
L'entrée en vigueur le 22 septembre 2022 du projet de loi 64, appelé loi 25, intitulé Protection des données personnelles en copropriété a provoqué plusieurs questions de la part des Syndicats et Gestionnaires. L’adoption de la loi 25, Loi modernisant des dispositions législatives en matière de protection des renseignements personnels, positionne le Québec à l’avant-garde en matière de protection des renseignements personnels. L’envergure de la modernisation des lois en cette matière répond aux attentes des Québécoises et des Québécois ainsi qu’aux défis posés par les avancées technologiques. Les modifications qui résultent de la loi 25 favorisent la transparence notamment des organismes publics, des entreprises et des partis politiques provinciaux ainsi qu’un meilleur contrôle des citoyennes et des citoyens sur leurs renseignements personnels. D’autres mesures assurent une meilleure protection de la vie privée de ces derniers, tout en tenant compte de la réalité technologique d’aujourd’hui. COPROPRIÉTAIRES
COPROPRIÉTAIRES: droits et devoirs
En devenant copropriétaire, vous devenez membre d'une collectivité de copropriétaires et vous avez certains droits et responsabilités.
FUSION DE SYNDICATS
FUSION DES SYNDICATS
L’article 1083 du Code civil du Québec permet aux syndicats de copropriétaires de se regrouper/ fusionner au sein d’une association de syndicats. Cette structure vise à encourager les regroupements à partager des services et ressources communs, comme l’entretien, le déneigement, l’achat d’équipements etc. le tout de façon volontaire et flexible. Chaque association peut établir ses propres règles, adaptées à ses objectifs particuliers. Contrat d’association : une base juridique essentielle Il est fortement recommandé de formaliser l’association avec un contrat écrit précisant : les objectifs, les règles de fonctionnement, la composition et les pouvoirs du conseil d’administration de l’association, les modalités de partage des coûts, les conditions liées à l’assurance, et les conséquences en cas de non‑paiement. Le contrat permet ainsi d’éviter les malentendus, les conflits et les litiges entre syndicats membres. Avantages
Bien qu’il n’existe pas d’exemples très largement documentés de telles associations en action, le cadre législatif — par le biais de l’article 1083 du Code civil du Québec — encourage et autorise explicitement la mise en place de regroupements de syndicats de copropriétés. Ces entités peuvent, par leur collaboration, bénéficier d’économies, d’une meilleure gestion et d’une gouvernance commune adaptée à leur contexte local. TRAVAUX
Les travaux du Syndicat pour le bâtiment (Vertical) ou aires communes (Horizontal) doivent être décidés par le conseil d'administration en prenant compte des travaux à effectuer au meilleur rapport qualité prix. En aucun cas un copropriétaire peut décider d'effectuer des travaux sans l'approbation du conseil d'administration sous peine de pénalité.
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PRÉ-REQUIS D'UN ADMINISTRATEUR
Le Code civil du Québec recommande certains prérequis pour pouvoir siéger comme administrateur au sein d'un Syndicat de copropriétés:
- pas de faillite - pas de dossier judiciaire - être apte - être âgé de 18 ans et plus, etc. FAILLITE Pour vérifier si une personne a fait faillite au Québec, voici les démarches que vous pouvez suivre : 1. Consultation du registre public des faillites
Office de la faillite et de l’insolvabilité Site web : [https://www.ic.gc.ca/eic/site/bsf-osb.nsf/fra/h\_br01266.html](https://www.ic.gc.ca/eic/site/bsf-osb.nsf/fra/h_br01266.html) 2. Demander une déclaration sur l’honneur à la personne
DOSSIER JUDICIAIRE Il prévoit aussi certaines exigences concernant le dossier judiciaire soit de probité, de loyauté et de diligence. Voici ce que vous devez savoir pour vérifier un dossier judiciaire dans ce contexte : 1. Exigences prévues par le Code civil du Québec Les articles suivants sont pertinents :
2. Comment vérifier le dossier judiciaire d'une personne a) Consentement obligatoire Vous ne pouvez pas consulter le dossier judiciaire d'une personne sans son consentement explicite. C’est essentiel pour respecter la Loi sur la protection des renseignements personnels. b) Demander un extrait de casier judiciaire Vous pouvez demander à la personne candidate de fournir une vérification de son casier judiciaire. Elle peut obtenir ce document auprès de :
c) Consultation du plumitif (Registre des dossiers judiciaires) Le plumitif du Ministère de la Justice du Québec permet de consulter les dossiers judiciaires civils, criminels, pénaux et autres.
Voici quelques mesures que le syndicat peut adopter :
APTITUDE Pour ce qui est de l'aptitude cognitive/ mentale de la personne, afin de vérifier si une personne est apte mentalement à exercer cette fonction, dans un contexte juridique québécois : 1. Ce que dit la loi sur l’inaptitude Selon le Code civil du Québec :
Si une personne est prise en charge par un membre de la famille ou par le Curateur public, elle est probablement sous l’un de ces régimes : Tutelle (partielle ou totale par un membre de la famille ou Curateur), Mandat d’inaptude (parfois homologué géré par un proche et homologué par un tribunal). 3. Comment vérifier si une personne est sous tutelle Vous pouvez faire une demande au Registre public des régimes de protection, géré par le Curateur public du Québec : Étapes pour vérifier officiellement
Cela ne garantit pas nécessairement qu’elle est apte mentalement.
Demander à la personne :
Le conseil d'administration peut :
FONDS DE PRÉVOYANCE DE MINIMUM 5%
Depuis quand l’obligation de contribuer à hauteur d’au moins 5 % au fonds de prévoyance s’appliquait au Québec ?
1. Base légale initiale : Article 1072 du Code civil du Québec (CCQ) Avant 2019, l’article 1072 du CCQ stipulait qu’annuellement, après une consultation de l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration fixe la contribution à verser au fonds de prévoyance qui doit être d’au moins 5 % de la contribution aux charges communes. Cette formule est devenue contraignante dès l’entrée en vigueur de cette version de l’article. Il est raisonnable d’indiquer que cette règle était en vigueur depuis que l’article 1072 prenait cette forme, ce qui est au moins avant les modifications introduites par la Loi 16 en décembre 2019. 2. Évolution avec la Loi 16 (sanctionnée en décembre 2019, entrée en vigueur en 2020 pour certaines dispositions). La Loi 16 a modifié l’article 1072 en supprimant le pourcentage minimal de 5 %, tout en maintenant l’obligation de contribution (dorénavant basée sur les recommandations d’une étude du fonds de prévoyance). Toutefois, jusqu’à ce que la première étude soit réalisée, la contribution est temporairement fixée à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble, selon les dispositions transitoires du même article 1071 modifié. En résumé clair Depuis au moins avant décembre 2019, les syndicats de copropriété étaient tenus par le Code civil (article 1072) de faire contribuer les copropriétaires au fonds de prévoyance à hauteur d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Après l’adoption de la Loi 16, ce seuil de 5 % a été supprimé et remplacé par un mécanisme basé sur une étude professionnelle du fonds de prévoyance, sauf dans une phase transitoire où une contribution équivalente à 0,5 % de la valeur de reconstruction s’applique temporairement. Au Québec, selon le Code civil du Québec et les lois encadrant la copropriété divise, l’obligation pour un syndicat de copropriété de constituer un fonds de prévoyance existe depuis le 16 juin 2010, date d’entrée en vigueur des modifications importantes à la loi sur la copropriété divise (notamment la Loi sur le régime de copropriété divise). Concernant la contribution à raison d’au moins 5 % du budget annuel, cette règle est issue de la réglementation et des bonnes pratiques qui ont été renforcées au fil des ans, notamment avec la publication du Règlement sur le fonds de prévoyance entré en vigueur en 2015. En résumé : Depuis 2010 : obligation pour le syndicat de copropriété d’établir et d’alimenter un fonds de prévoyance pour couvrir les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Contribution minimale de 5 % : c’est une norme généralement appliquée par la majorité des syndicats pour alimenter ce fonds, basée sur les recommandations du Règlement sur le fonds de prévoyance (2015), mais le Code civil du Québec ne fixe pas un pourcentage précis. Le pourcentage minimal peut être ajusté selon l’étude du fonds de prévoyance et la décision de l’assemblée des copropriétaires. Le projet de loi 31 (2024) a également modifié certains aspects relatifs à la fréquence et aux modalités de l’étude du fonds, mais l’obligation de constituer un fonds de prévoyance persiste. ADMINISTRATEUR ET BANQUE
Un administrateur nommé par les copropriétaires a dans ses fonctions entre autres le devoir d'administrer le Syndicat, et d'avoir accès aux trois (3) comptes bancaires du Syndicat (opérations, fonds de prévoyance et auto-assurance). Il peut déléguer aussi l'accès au gestionnaire pour l'assister dans ses fonctions. Seules ces personnes sont autorisées légalement à accéder, signer et gérer les comptes bancaires. Par contre si un administrateur n'a pas demandé l'accès aux comptes bancaires du syndicat par négligence ou pour toute autre raison, il pourrait être tenu responsable de ce manquement. Il est essentiel que les administrateurs respectent leurs obligations légales et statutaires pour assurer une gestion transparente et conforme des fonds du syndicat. réf. CcQ 1039- 1109- 322- 336- 1085. De plus si une tierce partie a accès aux comptes bancaires du Syndicat, ceci représente une violation grave des dispositions applicables du Code civil du Québec et des règlements de copropriété et la personne doit cesser. À défaut une mise en demeure est envoyée et potentiellement intenter une action judiciaire et dommages et intérêts.
ATTESTATION DU SYNDICAT
ATTESTATION DU SYNDICAT
Pour donner suite à la Loi 16 sortie fin juillet 2025, de base nous envoyons à tous nos clients, et à ceux qui nous en font la demande par écrit (même si vous n'êtes pas client), l'Attestation du Syndicat résumant plusieurs informations importantes, au futurs acheteurs d'un condo mais aussi aux copropriétaires, afin d'obtenir un aperçu transparent de la situation de leur Syndicat de copropriétés. Selon le Code civil du Québec (C.c.Q.), tel que modifié par la Loi 16, le syndicat de copropriété doit remettre une attestation contenant certains renseignements essentiels à tout copropriétaire et/ou futur acheteur. Des frais raisonnables peuvent être facturés en moyenne 100$/chaque. Références légales – Code civil du Québec (modifié par la Loi 16) Article 1069.1 C.c.Q. Le syndicat remet à tout copropriétaire ou à tout acheteur d'une fraction qui en fait la demande une attestation contenant les renseignements prévus par règlement du gouvernement. Le syndicat peut exiger des frais raisonnables pour la délivrance de cette attestation. Résumé des obligations (après Loi 16) : Qui a droit à l’attestation ?
L’attestation doit inclure notamment :
Le contenu obligatoire de cette attestation est précisé dans le : Règlement sur le contenu de l’attestation exigée par l’article 1069.1 du Code civil du Québec (Ce règlement est entré en vigueur le 10 janvier 2020) En pratique :
CONFLIT D'INTÉRÊTS D'UN ADMINISTRATEUR
CONFLIT D'INTÉRÊT D'UN ADMINISTRATEUR
Un administrateur bénévole d’un syndicat de copropriété au Québec qui reçoit de l'argent du syndicat à titre personnel peut faire l’objet d’une demande sur le champ de démission ou d’une destitution par les copropriétaires. Voici les bases légales et la marche à suivre : Article 1086 du Code civil du Québec (C.c.Q.) « Les administrateurs sont nommés par l’assemblée des copropriétaires. […] Ils peuvent être révoqués en tout temps par l’assemblée. » Cela signifie que les copropriétaires peuvent révoquer un administrateur à tout moment, même s’il a été nommé pour un mandat fixe. Même si aucun motif n’est requis légalement pour destituer un administrateur, des faits comme :
1. Convocation d’une assemblée des copropriétaires
« Destitution/ déission de l’administrateur X pour conflit d’intérêts et manquement à ses devoirs. » 2. Vote en assemblée
LOIS 16 et 141
Loi 16 adopté
Deux amendements, relatifs au projet de loi 16 (PL 16) visent le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien des immeubles en copropriété, soit les articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec. Dans les deux cas, les nouveaux articles prévoient que les normes pourront « varier en fonction des caractéristiques de l’immeuble ». Ces modifications devraient donc donner plus de liberté au gouvernement pour moduler les règles applicables et les adapter aux diverses réalités des copropriétés du Québec, qui ne forment pas un tout homogène. Notons également que le nouvel article 1071 C.c.Q laissera au gouvernement le soin de décider à quelle fréquence de nouvelles études de fonds de prévoyance devront être réalisées, et n’imposera plus un délai systématique de 5 ans. Rappelons que le projet de loi 31 est encore à l’étape de l’étude détaillée en commission parlementaire et qu’il n’est donc pas encore adopté. Le gouvernement adopte le 5 décembre dernier le projet de loi 16, sur l’habitation qui comprend de nombreuses dispositions sur la copropriété divise. Ce projet de loi introduit plusieurs changements, donc la résolution des conflits, d'accès au registre et d’efficacité de l’assemblée pour lutter contre le désintérêt de certains copropriétaires. La réforme introduit aussi deux nouvelles obligations majeures : l’étude de fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. La loi 141 a quant à elle modifié en profondeur l’encadrement de l’assurance en copropriété. Plusieurs de ses mesures sont déjà entrées en vigueur et ont un impact sur les syndicats et les copropriétaires. Sont entre autres des points couverts; description des parties privatives, fonds d'auto-assurance, présomption de faute et paiement des franchises. Rapport effectué uniquement par un professionnel du bâtiment (Personne physique titulaire d’un permis délivré par un ordre professionnel qui participe (par ses conseils) à la construction, l’agrandissement, la rénovation, la réparation ou la modification de bâtiments tels que: technologue professionnel, ingénieur, architecte) Carnet d'entretien de l'immeuble L’article 1070 du Code civil du Québec a été modifié par le projet de loi 16 en décembre 2019. L’article 1070.2 qui a été ajouté prévoit que « le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. ». Doit être fait uniquement par un ingénieur, ou architecte, ou technologue. Registre des rénovations des parties privatives et Unité de référence «638. L’article 1070 de ce code est modifié par l’ajout, à la fin, de l’alinéa suivant : «Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. » et plus.Oui, le règlement de la Loi 16 a été adopté le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025. Ce règlement concerne la gestion des copropriétés au Québec et introduit de nouvelles obligations pour les syndicats de copropriétaires. Voici les principaux points à retenir Adoption du règlement: Le règlement d'application de la Loi 16 a été officiellement adopté le 30 juillet 2025. Entrée en vigueur: Le règlement est entré en vigueur le 14 août 2025. Nouvelles obligations:
En quoi consiste la Loi 16 ? La Loi 16, adoptée en 2019 et entrée en vigueur progressivement, comprend plusieurs réformes visant à moderniser le cadre juridique de la copropriété. Elle introduit des changements dans : Les fonds de prévoyance: Les syndicats doivent désormais obtenir des études régulières du fonds de prévoyance pour déterminer les contributions annuelles des copropriétaires, assurant ainsi une gestion plus proactive des finances de l'immeuble. Les carnets d'entretien: Les syndicats doivent établir et tenir à jour des carnets d'entretien pour documenter l'état des parties communes et les travaux de réparation nécessaires. La transparence administrative: La loi renforce l'obligation pour les syndicats de communiquer clairement les informations aux copropriétaires et de justifier leurs décisions, favorisant ainsi une saine gouvernance La gestion des assemblées des copropriétaires: La loi prévoit des dispositions pour faciliter la participation des copropriétaires aux assemblées et pour améliorer le processus décisionnel. Les droits des copropriétaires: La loi protège les droits des copropriétaires, notamment en matière d'information et de participation aux décisions du syndicat. Pourquoi cette loi est-elle nécessaire ? La Loi 16 est une réponse aux défis croissants rencontrés par les syndicats de copropriété, notamment en raison de l'augmentation du nombre d'immeubles en copropriété et de la complexité de la gestion des parties communes. Elle vise à : Améliorer la gestion des copropriétés : En imposant des pratiques plus rigoureuses en matière de planification financière et d'entretien des bâtiments, la loi contribue à assurer la pérennité des immeubles en copropriété. Protéger les copropriétaires: La loi protège les copropriétaires contre les surprises financières liées aux travaux majeurs et aux réparations imprévues, ainsi que contre le manque de transparence dans la gestion du syndicat. Faciliter l'achat de copropriétés : Les acheteurs peuvent maintenant obtenir des informations plus précises sur l'état de l'immeuble et les travaux prévus, ce qui contribue à rendre l'achat de copropriétés plus transparent et plus sécurisé. En résumé, la Loi 16 est un pas en avant pour la gestion des copropriétés au Québec, en favorisant une gestion plus transparente, plus proactive et plus efficace, au bénéfice des syndicats et des copropriétaires. LOI 78
Loi 78
3 mars 2023 – L’Assemblée nationale du Québec a sanctionné le 8 juin 2021 la Loi visant principalement à améliorer la transparence des entreprises (Projet de loi n° 78). Ce Projet de loi apporte des modifications à la Loi sur la publicité légale des entreprises. De nouvelles responsabilités ont ainsi été confiées au Registraire des entreprises du Québec (le « REQ »). Le 31 mars 2023, ce nouveau cadre législatif entrera en vigueur et instaurera de nouvelles obligations relatives à la publication des informations par les assujettis, dont les syndicats de copropriétaires. Le Gouvernement du Québec a ainsi bonifié l’information disponible au REQ, et ce tout en améliorant la transparence des entreprises, renforçant la protection du public et contribuant aux efforts de la lutte contre l’évasion fiscale, le blanchiment d’argent et la corruption. Pièces d'identité Désormais, les syndicats de copropriétaires devront fournir une copie d’une pièce d’identité pour les administrateurs en poste déclarés au REQ comme preuve de leur identité et déclarer leur date de naissance. Cette obligation vise également tout nouvel administrateur élu ou nommé. ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
PRÉPARATION DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE et/ou EXTRAORDINAIRE et/ou de TRANSITION
Vous n'avez pas le temps d'organiser, et de préparer l'AGA de votre Syndicat? Pas de problèmes, vous pouvez compter sur nous. Sur réception de l'état de la situation et de vos besoins, nous vous conseillons, et planifions ensemble l'assemblée. Les informations sont compilées, préparées, vérifiées puis sont envoyées aux copropriétaires (avis de convocation) dans les délais prescrits par la loi et pouvons même présider l'AGA sur demande. MISE À NIVEAU DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉS
MISE À NIVEAU DE VOTRE DÉCLARATION ET RÈGLEMENTS VOTÉS EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNULELLE
Votre Déclaration de copropriété est comme votre Bible mais elle n'est pas coulée dans le béton. Elle doit être mise à jour lorsqu'il y a de nouveaux règlements votés en assemblée à +75%, lors de nouvelles lois etc. Vous pouvez compter sur nous pour effectuer le travail préparatoire de mise à jour et mettre le tout au Registre foncier; que ça date de 1 an seulement ou de 50 ans, notre équipe s'occupe de faire le nécessaire pour que ayez l'esprit en paix puis un notaire/ avocat s'occupe du reste. ABUS DE POUVOIR
1. Définir l’abus de pouvoir selon le C.c.Q.
Un abus de pouvoir peut inclure :
Art. 321 C.c.Q. — Devoir de loyauté et d’honnêteté L’administrateur doit agir avec « prudence, diligence, honnêteté et loyauté » dans l’intérêt de la personne morale. Art. 322 C.c.Q. — Conflit d’intérêts interdit Art. 1086.2 C.c.Q. — Annulation d’une décision abusive ou prise de mauvaise foi Permet à un copropriétaire ou à un administrateur de contester une décision du conseil, si elle est :
PAYS RECONNUS POUR LEUR BONNE GOUVERNANCE DE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS
Allemagne, Danemark & Pays-Bas, Australie, et ici au Canada, l'Ontario. Le « meilleur » système dépendra de vos priorités : efficacité procédurale, transparence financière, participation démocratique, recours juridiques ou formation des administrateurs. Parmi les exemples cités :
INAPTITUDE D'UN ADMINISTRATEUR
Advenant qu'un administrateur devienne inapte (en raison de problèmes de type cognitif, de maladie ou autre), un processus de destitution et de remplacement peut être enclenché. Trois options sont sur la table : demander la convocation d'une assemblée extraordinaire, attendre la prochaine assemblée annuelle, afin d’élire d’autres personnes au sein du conseil d’administration ou requérir du tribunal de remplacer le conseil d’administration par un administrateur provisoire. Selon le Code civil du Québec (C.c.Q.), si un administrateur d’un syndicat de copropriétaires semble inapte à remplir ses fonctions, par exemple de par son comportement erratique et/ou colérique, ses décisions qui laisse les copropriétaires perplexes, il y a plusieurs démarches possibles pour protéger la bonne gestion de la copropriété.
1. Vérifier les règles internes D’abord, consultez la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble. Ces documents peuvent prévoir :
Article 1089 C.c.Q. « Le syndicat peut, par résolution adoptée en assemblée, révoquer un administrateur avant la fin de son mandat. » Cela signifie que les copropriétaires peuvent révoquer un administrateur s’ils estiment qu’il est inapte, absent, négligent ou incapable. 3. Démarches à entreprendre a) Demander une assemblée générale
FONDÉ DE POUVOIR
Selon le Code civil du Québec (C.c.Q.), il n’y a pas d’obligation explicite de nommer un fondé de pouvoir pour un administrateur unique en cas d’absence prolongée, de maladie ou de décès. Toutefois, il est fortement recommandé pour assurer la continuité de l'administration du syndicat.
1. Situation d’un administrateur unique dans un syndicat de copropriété
Article 1083 C.c.Q. — Gestion du syndicat « Le syndicat est administré par un conseil d’administration composé d’au moins trois membres, sauf disposition contraire de la déclaration de copropriété. ». Si la déclaration prévoit un administrateur unique, c’est légal, mais les risques de blocage sont réels. Article 1095 C.c.Q. — Représentation du syndicat « Le syndicat est représenté par son conseil d’administration ou, s’il n’y a pas de conseil, par l’administrateur unique. » Ce qui signifie que la représentation légale repose sur cette personne. 3. Rôle et utilité d’un fondé de pouvoir
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